Come fare in caso di lavori edilizi e come usare i modelli

Gli interventi edilizi sono suddivisi dall’articolo 3 del DPR 380/2001 secondo le seguenti categorie:

a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che

comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;(punto da ritenersi abrogato implicitamente dagli articoli 87 e seguenti del decreto legislativo n. 259 del 2003)

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee ancorché siano posizionati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture per la sosta ed il soggiorno dei turisti;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

f) “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale

Per l’uso dei modelli predisposti dal Comune di Tolfa l’utente dovrà quindi essenzialmente tener conto delle opere che ha intenzione di realizzare. Ad esempio:

Se i lavori da realizzare sono interventi di manutenzione ordinaria ovvero:

  • la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
  • la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • I rivestimenti e le tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori; (solo per gli edifici nel centro storico occorre comunque il parere dell’Ufficio Tecnico);
  • Il rifacimento degli intonaci interni e la tinteggiatura;
  • Il rifacimento delle pavimentazioni esterne e dei manti di copertura senza modifica dei materiali o la sostituzione di tegole e di altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle acque, il rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • La riparazione di balconi e terrazze e le relative pavimentazioni;
  • La riparazione delle recinzioni;
  • La sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • La sostituzione degli infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso se eseguiti all’esterno del centro storico;
  • Gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • Le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • I movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari (se in area non sottoposta a vincolo idrogeologico);
  • le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola (senza movimenti di terra se in zona soggetta a vincolo idrogeologico).
  • In questi casi l’utente non dovrà compilare né inviare alcun modello e potrà eseguire liberamente le opere.
  • Se i lavori da realizzare sono interventi di manutenzione straordinaria, ovvero:
  • La sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso eseguito in area non vincolata;
  • La realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio purché non realizzate su pareti portanti;
  • Il rifacimento dei vespai;
  • L’ installazione di un caminetto con canna fumaria interna;
  • Il rifacimento degli impianti interni;
  • Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
  • Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, purché contenute in un massimo del 50% della superficie scoperta, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

In questi casi l’utente dovrà compilare il solo modello CIL, (Comunicazione Inizio Lavori) senza l’ausilio di un tecnico abilitato.

Nel caso in cui i lavori da realizzare sono interventi di manutenzione straordinaria che comprendano l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio e che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici quali, ad esempio;

- La ristrutturazione interna di un appartamento con demolizione e rifacimento dei tramezzi, rifacimento degli impianti ecc..;
- La realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
- La sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
- L’esecuzione di interventi finalizzati al risparmio energetico.
- le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

Nei casi che precedono l’utente dovrà farsi assistere da un tecnico abilitato e compilare il modello CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata);

Qualora l’intervento edilizio riguardi opere di manutenzione straordinaria che interessano anche parti strutturali dell’edificio oppure opere di ristrutturazione edilizia, l’utente dovrà rivolgersi senz’altro ad un tecnico abilitato e procedere secondo il modello SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Questo a meno che l’intervento non sia soggetto a permesso di costruire, (si veda a tale proposito il punto e) a pagina 1, caso nel quale o si procederà mediante una DIA sostitutiva o, per l’appunto, con una richiesta di Permesso di Costruire.

Autorizzazioni preliminari alla segnalazione certificata di inizio attività e alla comunicazione dell’inizio dei lavori
Nei casi in cui si applica la disciplina della segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, prima della presentazione della segnalazione, l’interessato può richiedere allo sportello unico di provvedere all’acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l’intervento edilizio, o presentare istanza di acquisizione dei medesimi atti di assenso contestualmente alla segnalazione. Lo sportello unico comunica tempestivamente all’interessato l’avvenuta acquisizione degli atti di assenso.

Tale disposizione si applica anche alla comunicazione dell’inizio dei lavori qualora siano necessari atti di assenso, comunque denominati, per la realizzazione dell’intervento edilizio.

Per qualsiasi ulteriore informazione è possibile contattare l’Ufficio Tecnico Comunale al n. 07669390242 e riferirsi al Coll. Amm.vo Mirko Paglioni o all’Arch. Enrico Novello.

In alternativa è possibile scrivere a enriconovello@comuneditolfa.it oppure all’indirizzo di posta certificata urbanisticatolfa@pec.comuneditolfa.it

Testo aggiornato al mese di gennaio 2014

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Redazione a cura dell’arch. Enrico Novello

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